Thảo luận tại hội trường, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi, Tỉnh ủy viên, Phó Trưởng Đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Vĩnh Long tập trung góp ý đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản.
Đại biểu quan tâm đến các quy định về công khai, minh bạch thông tin thị trường; mã định danh điện tử bất động sản; kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và trần tiền đặt cọc; bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đại biểu đề xuất một số nội dung nhằm tăng tính minh bạch của thị trường, đồng thời bảo đảm quyền lợi của người mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
 |
| Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi thảo luận tại Hội trường sáng ngày 22/8/2026. |
Thứ nhất, về nguyên tắc công khai, minh bạch thông tin thị trường, đại biểu cho rằng quy định tại Điều 5 dự thảo Luật về công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh là “chìa khóa” để triệt tiêu tình trạng bất cân xứng thông tin - nguyên nhân chính dẫn đến lừa đảo, đầu cơ trên thị trường.
Đại biểu đánh giá cao quy định bắt buộc chủ đầu tư phải công khai đầy đủ thông tin về pháp lý dự án, quy hoạch chi tiết, tiến độ xây dựng, thế chấp ngân hàng trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để bảo đảm thực hiện hiệu quả, đại biểu đề nghị khi Chính phủ quy định chi tiết cần xác định rõ: trường hợp chủ đầu tư không công khai hoặc công khai không chính xác, sai lệch thông tin bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh thì hợp đồng ký kết với khách hàng bị coi là vô hiệu và chủ đầu tư bị xử phạt từ 5% đến 10% tổng giá trị dự án.
Thứ hai, về mã định danh điện tử bất động sản, đại biểu đánh giá việc dự thảo Luật quy định cấp mã định danh điện tử duy nhất cho từng bất động sản đưa vào kinh doanh là một bước đột phá. Mã định danh này sẽ theo suốt vòng đời của bất động sản, từ khi hình thành dự án, mở bán, giao dịch chuyển nhượng cho đến khi cấp Giấy chứng nhận.
Theo đại biểu, mã định danh điện tử sẽ giúp cơ quan nhà nước kiểm soát chính xác dòng tiền, chống thất thu thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch bất động sản hai giá, đồng thời ngăn chặn tình trạng một bất động sản bị bán cho nhiều người.
Đối với quy định chuyển tiếp tại Điều 61 dự thảo Luật, trong thời gian chưa có mã định danh thì vẫn thực hiện giao dịch theo quy định cũ, đại biểu đề nghị Luật cần ấn định mốc thời gian bắt buộc; đồng thời đề xuất đến hết ngày 31/12/2028, 100% các dự án bất động sản mở bán mới trên toàn quốc phải có mã định danh điện tử.
Thứ ba, về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và trần tiền đặt cọc, đại biểu đánh giá quy định tại khoản 5 Điều 18 dự thảo Luật về mức tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, giá thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là cần thiết.
Đại biểu cho biết, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã sử dụng các hình thức như “thỏa thuận đặt cọc”, “hợp đồng góp vốn”, “thỏa thuận đăng ký giữ chỗ” để thu của người dân từ 30% đến 80% giá trị căn hộ khi dự án chưa được giải phóng mặt bằng hoặc mới chỉ là bãi đất trống, dẫn đến hàng ngàn người dân bị mất tiền khi chủ đầu tư bỏ trốn hoặc dự án bị đình chỉ.
Để bảo đảm quyền lợi của người mua, thuê mua, đại biểu đề nghị bổ sung quy định tiền đặt cọc 5% phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này đúng mục đích chuẩn bị đầu tư xây dựng dự án.
Thứ tư, về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, đối với Điều 26 dự thảo Luật, đại biểu đề nghị làm rõ cơ chế pháp lý nhằm tránh tình trạng bảo lãnh mang tính hình thức.
Theo đại biểu, thực tế có trường hợp ngân hàng phát hành “hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc” với chủ đầu tư để quảng cáo, nhưng khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, ngân hàng lại từ chối bồi thường cho người mua với lý do từng hợp đồng cá nhân chưa được phát hành thư bảo lãnh chính thức. Vì vậy, đại biểu đề nghị Luật Kinh doanh bất động sản quy định rõ thư bảo lãnh của ngân hàng cấp cho từng người mua nhà là điều kiện bắt buộc trước khi chủ đầu tư thu tiền đợt đầu tiên của khách hàng.
Ngọc Mai
