Sáng ngày 19/8, Quốc hội khóa XVI bước vào đợt 2 Kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất, Quốc hội nghe các tờ trình và báo cáo ý kiến về định hướng xây dựng, sửa đổi nhiều dự án Luật quan trọng gồm: Luật Ngân sách nhà nước (hợp nhất), Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Đồng thời, Quốc hội cũng xem xét phương án tích hợp 04 chương trình mục tiêu quốc gia thành 01 chương trình thống nhất trước khi tiến hành thảo luận tại Tổ.
 |
| Quang cảnh thảo luận Tổ 12 |
Đầu giờ sáng, Quốc hội nghe trình bày các tờ trình, báo cáo về 05 nội dung: Bộ trưởng Bộ Tài chính, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày Tờ trình và Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội trình bày Báo cáo ý kiến về định hướng xây dựng dự án Luật Ngân sách nhà nước (hợp nhất).
Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày Tờ trình về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày tờ trình về 02 nội dung: định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023; định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.
Tiếp đó, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội trình bày báo cáo ý kiến về 02 nội dung: định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024; định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội trình bày Báo cáo ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.
Tiếp tục chương trình làm việc chiều ngày 19/8/2026, Quốc hội thảo luận ở Tổ về: Định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản.
 |
| Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi, Tỉnh ủy viên, Phó Trưởng đoàn chuyên trách, thường trực Đoàn đại biểu Quốc hội đơn vị tỉnh Vĩnh Long tham gia thảo luận tại Tổ 12, chiều ngày 19/8/2026. |
Tham gia Phát biểu tại phiên thảo luận ở Tổ 12 (gồm Đoàn ĐBQH các tỉnh Vĩnh Long, Điện Biên và Lạng Sơn), đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi, Tỉnh ủy viên, Phó Trưởng đoàn thường trực Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Vĩnh Long cho biết dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là một trong những dự án luật trọng tâm, nhận được sự quan tâm sâu sắc của cử tri, dư luận xã hội và các đại biểu Quốc hội.
Việc hoàn thiện khung pháp lý về nhà ở không chỉ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch mà còn đóng vai trò then chốt trong việc thực hiện mục tiêu an sinh xã hội, đảm bảo quyền có nơi ở hợp pháp của nhân dân. Trên cơ sở nghiên cứu các điều khoản của Dự thảo và xuất phát từ thực tiễn triển khai tại các địa phương, đại biểu phân tích 06 nội dung trọng tâm nhằm góp phần đóng góp hoàn thiện dự án Luật mang tính khả thi và bền vững như sau:
Thứ nhất, gắn kết chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh với chỉ tiêu bắt buộc và trách nhiệm người đứng đầu: Điều 4 và Điều 5 Dự thảo Luật quy định về Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh. Thực tiễn triển khai thời gian qua cho thấy, công tác lập chương trình phát triển nhà ở tại nhiều địa phương vẫn mang tính hình thức.
Tình trạng "lập xong rồi để đấy", thiếu sự kết nối đồng bộ và chặt chẽ với quy hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch phát triển đô thị diễn ra tương đối phổ biến, làm giảm đáng kể hiệu lực điều tiết của nhà nước. Để giải quyết triệt để bất cập này, cần hoàn thiện các quy định mang tính bắt buộc làm cơ sở tổ chức thực hiện. Theo đó, Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh 5 năm bắt buộc phải xác định rõ các chỉ tiêu định lượng cụ thể: diện tích sàn nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và quỹ đất tương ứng được bố trí.
Do đó, đại biểu đề nghị cần quy định trách nhiệm Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh định kỳ hằng năm tổ chức giám sát và công khai kết quả thực hiện chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội của Ủy ban nhân dân (UBND) cùng cấp. Địa phương nào không hoàn thành chỉ tiêu mà không có lý do chính đáng phải xem xét trách nhiệm của người đứng đầu.
Thứ hai, luật hóa nguồn thu bền vững cho Quỹ Nhà ở địa phương thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê: Theo đại biểu một điểm mới mang tính đột phá và rất quan trọng tại Điều 2 và Điều 32 của Dự thảo Luật là việc bổ sung quy định thành lập Quỹ Nhà ở do UBND cấp tỉnh quản lý nhằm đầu tư xây dựng, tạo lập quỹ nhà ở cho thuê trên địa bàn.
Quy định này thể hiện đúng định hướng Nhà nước giữ vai trò chủ đạo tạo lập nhà ở cho thuê, hướng tới nhóm đối tượng có thu nhập thấp và công nhân lao động tại các khu công nghiệp. Tuy nhiên, bài học kinh nghiệm từ các quỹ tài chính nhà nước cho thấy, nếu chỉ quy định thành lập chung chung thì Quỹ rất dễ rơi vào tình trạng "có tên nhưng không có nguồn kinh phí hoạt động".
Để đảm bảo Quỹ vận hành ổn định, khả thi và dài hạn, đại biểu đề nghị cần luật hóa cụ thể cơ chế tạo nguồn thu tại khoản 3 Điều 32 theo hướng: Quy định bắt buộc trích tối thiểu một tỷ lệ phần trăm (%) nhất định từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hằng năm của địa phương và tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất để bổ sung vào vốn điều lệ của Quỹ. Nguồn vốn này phải được quản lý riêng, sử dụng duy nhất cho mục đích phát triển nhà ở cho thuê thuộc sở hữu nhà nước.
Thứ ba, tách bạch tiêu chí thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội đối với cán bộ, công chức: Theo quy định tại Điều 61 Dự thảo Luật đã liệt kê 10 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì cán bộ, công chức, viên chức, đặc biệt là nhóm chịu tác động bởi việc sắp xếp các đơn vị hành chính cũng thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai trên thực tế, nhóm cán bộ, công chức, viên chức này lại bị áp thêm điều kiện về thu nhập. Do đó, giải pháp cần thiết là tách bạch rõ ràng hai nhóm đối tượng này với tiêu chí riêng biệt: (1) Nhóm thu nhập thấp: Áp dụng tiêu chí xác định dựa trên mức thu nhập; (2) Nhóm cán bộ , công chức, viên chức chịu ảnh hưởng do sắp xếp đơn vị hành chính: Áp dụng tiêu chí khoảng cách địa lý (ví dụ: trong phạm vi 30 km từ trụ sở làm việc mới chưa có sở hữu nhà ở) là đủ điều kiện thụ hưởng, tuyệt đối không kèm theo điều kiện về thu nhập thấp.
Thứ tư, bắt buộc dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại tại đô thị loại I và đặc biệt: theo quy định về đất dành cho phát triển nhà ở xã hội và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án thương mại tại Điều 25 và Điều 62 hiện cho phép UBND cấp tỉnh quyết định 01 trong 03 hình thức thực hiện nghĩa vụ: (1) Dành 20% quỹ đất trong dự án; (2) Bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác; hoặc (3) Nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất. Tuy nhiên, góc nhìn chính sách xã hội đặt ra yêu cầu phải xem xét lại tính linh hoạt này tại các đô thị lớn.
Đối với các đô thị đặc biệt và đô thị loại I, đại biểu đề nghị cần áp dụng quy định bắt buộc chủ đầu tư phải dành quỹ đất 20% ngay trong chính dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội. Quy định này tạo điều kiện cho người dân thu nhập thấp tại chỗ được tiếp cận các lợi ích hạ tầng từ dự án thương mại, tránh nguy cơ "đẩy" người thu nhập thấp ra xa khu vực trung tâm - nơi họ bị chia cắt khỏi hạ tầng giao thông, trường học, bệnh viện và cơ hội việc làm, qua đó bảo đảm tính công bằng xã hội trong phát triển đô thị.
Thứ năm, quản lý thời hạn sử dụng nhà chung cư theo chất lượng công trình thực tế: Theo đại biểu tại Điều 84 Dự thảo Luật quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế căn cứ vào kết luận kiểm định chất lượng công trình. Khi chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ, cơ quan chức năng sẽ kiểm định để tiến hành phá dỡ, cải tạo.
Đây là phương án tiếp cận rất phù hợp và tiến bộ. Việc không áp đặt một thời hạn sở hữu cố định (như 50 năm hay 70 năm) mà quản lý theo thời hạn sử dụng thực tế của công trình vừa bảo vệ triệt để quyền sở hữu tài sản hợp pháp của nhân dân, vừa tôn trọng tâm lý gắn bó với đất đai truyền thống, đồng thời triệt tiêu tâm lý hoang mang, lo ngại trong dư luận xã hội.
Thứ sáu, về phương án tài khoản phong tỏa đồng sở hữu giải quyết tranh chấp kinh phí bảo trì 2%: Thời gian qua, tranh chấp về việc quản lý và bàn giao kinh phí bảo trì 2% nhà chung cư giữa chủ đầu tư và Ban Quản trị diễn ra hết sức gay gắt và phức tạp tại nhiều đô thị.
Đại biểu cho rằng, mặc dù Điều 118 Dự thảo Luật đã bổ sung quy định về bàn giao và cưỡng chế bàn giao, nhưng để giải quyết gốc rễ vấn đề, ngăn ngừa vi phạm phát sinh ngay từ đầu, đại biểu đề nghị cần có cơ chế kiểm soát dòng tiền chặt chẽ hơn, cụ thể: Bắt buộc ngay khi thu tiền bán nhà, chủ đầu tư phải chuyển ngay 2% kinh phí bảo trì vào một tài khoản phong tỏa mở tại ngân hàng thương mại. Tài khoản này đứng tên đồng sở hữu tạm thời giữa chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà ở địa phương. Ngay khi Ban Quản trị chung cư được bầu và công nhận hợp pháp, ngân hàng có trách nhiệm chuyển giao toàn bộ gốc và lãi sang Ban Quản trị. Chủ đầu tư tuyệt đối không được nắm giữ số tiền này.
HỒNG YẾN
