Kỳ vọng tạo cú hích phát huy nguồn lực đất đai

Với nhiều điểm mới của luật sẽ giúp các dự án triển khai thông suốt, thúc đẩy nguồn cung mới. Ảnh minh họa

Luật Đất đai (ĐĐ), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) cùng có hiệu lực từ 1/8. Với nhiều đổi mới, các luật được kỳ vọng sớm tháo gỡ những vướng mắc pháp lý, phát huy nguồn lực ĐĐ, tăng nguồn cung nhà ở xã hội, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh.

Nhiều đổi mới

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 gồm 13 chương với 198 điều, giảm 4 chương và tăng 15 điều so với Luật Nhà ở 2014 và có những điểm mới.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi- Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, cho biết, về chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, luật đã bỏ quy định về kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm; bỏ quy định lấy ý kiến Bộ Xây dựng khi thực hiện thủ tục xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Đồng thời, quy định chặt chẽ hơn việc điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Về phát triển nhà ở, luật sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ nhằm tạo điều kiện cho tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở. Bên cạnh, bổ sung một số quy định về phát triển nhà ở tái định cư để đảm bảo thống nhất, đồng bộ với Luật ĐĐ (sửa đổi); bổ sung quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê theo hướng chặt chẽ hơn về điều kiện đầu tư xây dựng nhằm bảo đảm an toàn tính mạng và tài sản của người dân.

Về chính sách nhà ở xã hội, luật xác định rõ trách nhiệm dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của chính quyền địa phương, theo đó giao trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong quá trình lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị phải bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Việc trao quyền gắn với trách nhiệm để tạo cơ chế linh hoạt cho địa phương triển khai thực hiện.

Về hình thức phát triển nhà ở xã hội, bổ sung 2 hình thức mới là phát triển nhà lưu trú công nhân và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân. Đồng thời, đề xuất doanh nghiệp được thuê nhà ở xã hội để bố trí cho công nhân, người lao động của mình thuê; bổ sung quy định cho phép Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam- cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội cho thuê.

Trong khi đó, theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Vương Duy Dũng, so với Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023/QH15 có những điểm mới. Theo đó, luật quy định cụ thể về các loại BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh; về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS và dự án BĐS; quy định chặt chẽ về công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh; doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải công khai thông tin BĐS, dự án BĐS trước khi đưa BĐS, dự án BĐS vào kinh doanh; điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS thông qua dự án BĐS phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu, phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu. Bên cạnh, luật cũng có những quy định mới về kinh doanh dịch vụ BĐS. Đồng thời, luật hóa một số quy định của nghị định hiện hành, nhằm bảo đảm tính pháp lý rõ ràng, chặt chẽ, khả thi đối với việc xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS; quy định bảo đảm kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về ĐĐ, cơ sở dữ liệu của các bộ, ngành, địa phương, cơ quan có liên quan.

Kỳ vọng tạo cú hích

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), với Luật ĐĐ 2024, các quy định đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người mua nhà.

Cụ thể, với quy định bảng giá đất mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ được đẩy nhanh và người dân được hưởng lợi khi bị thu hồi đất. Đồng thời, luật mới cũng góp phần hạn chế động lực đầu cơ, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh khi chi phí chuyển nhượng, thuế... tăng cao. Bên cạnh đó, phương pháp định giá đất cụ thể, minh bạch cũng sẽ giúp các dự án triển khai thông suốt, thúc đẩy nguồn cung mới. Thông qua đó, hỗ trợ nhu cầu mua nhà của người dân. Ngoài ra, các quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được sửa đổi theo hướng rõ ràng và minh bạch hơn. Nếu trước đây nhiều người mua nhà phải vất vả để được cấp giấy chứng nhận thì trong Luật ĐĐ 2024, Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp. Bên cạnh, luật cũng hướng đến quyền lợi của người mua nhà khi chính thức cấp chứng nhận quyền sở hữu cho đất chưa có sổ từ sau năm 2014.

Về phía doanh nghiệp thì cho rằng, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội trước đó và có hiệu lực cùng ngày 1/8, rất kịp thời, đồng bộ. Đặc biệt, việc giải quyết được khâu định giá đất giúp rút ngắn đáng kể quá trình phát triển nhà ở xã hội. Bên cạnh, các chủ đầu tư nhà ở xã hội không còn phải bắt buộc dành ra 20% phần diện tích để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. Cùng với đó, quy định mới với việc bổ sung cách thức tính tổng thu nhập hai vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng đã tháo gỡ rất lớn cho người dân. Những yếu tố này sẽ giúp các chủ đầu tư thêm tự tin phát triển nhà ở xã hội.

Luật sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển nhà ở, tạo điều kiện cho tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở. Ảnh minh họa

Còn theo các quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS, môi trường kinh doanh sẽ lành mạnh, minh bạch hơn, đúng với chủ trương của Chính phủ. Trong đó, quy định chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đó, góp phần bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết…

Thiết nghĩ, Luật ĐĐ, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS là những luật quan trọng có sức tác động đến nhiều người, nhiều thành phần. Do đó, việc những luật này có hiệu lực với nhiều điểm mới kỳ vọng giúp tháo gỡ nhiều tồn tại trên thị trường BĐS và nhà ở xã hội, kỳ vọng tạo cú hích giúp giải phóng, phát huy nguồn lực ĐĐ.

Bài, ảnh: NAM ANH