Có được xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc không?

Tôi có thửa đất trống, vì cần tiền làm vốn nên tôi sang nhượng cho người khác. Người mua mới đặt cọc và tôi đã làm giấy tay nhận cọc. Sau khi đặt cọc, người mua hứa sẽ giao tiền đủ trong 1 tháng.

Tôi có thửa đất trống, vì cần tiền làm vốn nên tôi sang nhượng cho người khác. Người mua mới đặt cọc và tôi đã làm giấy tay nhận cọc. Sau khi đặt cọc, người mua hứa sẽ giao tiền đủ trong 1 tháng.

Thấy số tiền cũng khá lớn nhằm tạo điều kiện cho người mua nên tôi cũng đồng ý. Hiện nay, thời hạn 1 tháng sắp hết, không thấy bên mua nói gì đến việc thực hiện lời hứa này mà tôi lại nghe nói họ còn có dấu hiệu kêu người khác đến xem đất với ý định tự đứng ra bán thửa đất. Trường hợp này, tôi phải tính sao?

D.V.T. (TP Vĩnh Long)

Trả lời:

Anh T. thân mến! Khoản 1, Điều 328 Bộ luật Dân sự: Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo đó, khoản 2 điều luật trên quy định: Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, nếu hết thời hạn 1 tháng bên đặt cọc thực hiện đúng lời hứa giao tiền đủ thì hai bên ra phòng công chứng chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu họ không thực hiện đúng lời hứa thì anh có quyền thực hiện theo quy định tại khoản 2 điều luật trên.

Còn việc, hiện tại họ có dấu hiệu kêu người khác đến xem đất, anh có quyền ngăn cản. Theo quy định tại điểm a và b khoản 2, Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, bên nhận đặt cọc có quyền: Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc, khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc; sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng.

HT tư vấn