Nhận cọc, bẻ kèo: bị kiện

Lúc giao nhận tiền cọc, 2 bên thỏa thuận sau 15 ngày sẽ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng đến hẹn, bên nhận cọc không thực hiện lời hứa nên bị kiện ra tòa.

Lúc giao nhận tiền cọc, 2 bên thỏa thuận sau 15 ngày sẽ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng đến hẹn, bên nhận cọc không thực hiện lời hứa nên bị kiện ra tòa.

Ngày 14/3/2011, qua giới thiệu của người quen, bà T.T.L. ở ấp Thành Phú (xã Thành Lợi- Bình Tân) có thỏa thuận với vợ chồng ông V.H.A. (gọi tắt là ông A.) ở phường Thành Phước (TX Bình Minh) chuyển nhượng 79,8m2 đất giá 60 triệu đồng.

Bà L. đặt cọc trước 20 triệu đồng để ông A. giải chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) ở ngân hàng và hẹn sau 15 ngày, 2 bên sẽ ra UBND phường làm thủ tục chuyển nhượng. Nhưng đến ngày 29/3/2011, ông A. “bẻ kèo” với lý do ngân hàng giải chấp nhầm GCNQSDĐ nên không làm thủ tục chuyển nhượng được.

Ông A. bảo, trước đó có thế chấp 2 GCNQSDĐ cho ngân hàng để vay vốn nên ngân hàng đã giải chấp nhầm GCNQSDĐ phần đất khác. Giờ muốn làm thủ tục chuyển nhượng, bà L. phải đưa tiếp 20 triệu đồng cho ông A. lấy đúng GCNQSDĐ về.

Thấy ông A. hứa không giữ lời, bà L. không đồng ý đưa thêm tiền. Mặt khác, ông A. cũng chưa san lấp mương nước phía trước để làm lối đi như thỏa thuận ban đầu nên bà L. ra điều kiện thêm một tháng, nếu ông A. không thực hiện việc chuyển nhượng thì phải trả lại 20 triệu đồng tiền cọc.

Do ông A. không thực hiện việc chuyển nhượng, cũng không trả lại tiền cọc, bà L. nhiều lần đến đòi không được đã gửi đơn kiện đến TAND TX Bình Minh yêu cầu ông A. trả lại 20 triệu đồng tiền cọc và lãi chậm trả tính từ ngày 29/3/2011 đến khi tòa xét xử sơ thẩm là hơn 5,7 triệu đồng.

Ông A. thừa nhận: Do ngân hàng giải chấp nhầm GCNQSDĐ nên khi bà L. đến yêu cầu làm thủ tục chuyển nhượng, ông có kêu bà L. đưa tiếp 20 triệu đồng để lấy đúng GCNQSDĐ về và nói nếu bà L. không tin, ông sẽ đưa GCNQSDĐ đã lấy về cho bà L. giữ và đến Ban nhân dân khóm làm giấy xác nhận có nhận thêm tiền nhưng bà L. không đồng ý.

Khoảng một tuần sau, bà L. dẫn 2 người con đến yêu cầu ông A. viết giấy cho lối đi trên phần đất của gia đình ông vĩnh viễn. Ông A. đồng ý nhưng sau đó, bà L. và 2 người con đến gặp ông A. cho rằng đất không có đường đi nên không mua. Ông A. bảo sẽ bán phần đất khác mặt tiền với giá 100 triệu đồng, bà L. chỉ cần trả thêm 80 triệu đồng nhưng bà L. vẫn không đồng ý.

Ông A. bảo, theo lý bà L. không mua đất thì phải mất cọc nhưng chỗ tình làng nghĩa xóm nên ông chấp nhận trả lại 20 triệu đồng với điều kiện khi nào chuyển nhượng được đất nhưng không chấp nhận trả lãi.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và kết quả thẩm tra, tranh luận tại tòa, HĐXX nhận định: Việc ông A. cho rằng do ngân hàng giải chấp nhầm GCNQSDĐ nên không thể làm thủ tục chuyển nhượng cho bà L. là không có căn cứ. Cụ thể, qua thẩm định tại chỗ vào ngày 13/3/2013, cho thấy phần đất ông A. thỏa thuận chuyển nhượng cho bà L. thuộc thửa 202.

Thửa đất này, ông A. đang thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Vĩnh Long- Phòng Giao dịch Bình Minh. Tại văn bản ngày 16/1/2013, ngân hàng này xác nhận ông A. thế chấp GCNQSDĐ thửa 202 để vay vốn từ ngày 24/2/2010 và hiện vẫn còn dư nợ.

Như vậy, ông A. chỉ thế chấp một GCNQSDĐ chứ không phải 2 như đã trình bày. Lời khai của vợ ông A. tại nhiều văn bản và trước tòa cũng không thống nhất, lúc bảo “thế chấp 2 GCNQSDĐ ở ngân hàng để vay vốn”, khi thì khai “GCNQSDĐ thỏa thuận chuyển nhượng cho bà L. đang thế chấp vay vốn ở bên ngoài nên mới giải chấp nhầm”.

Từ đó, có căn cứ xác định ông A. đã nhận tiền cọc của bà L. nhưng không giải chấp GCNQSDĐ để làm thủ tục chuyển nhượng như đã thỏa thuận. Lỗi dẫn đến việc không thể giao kết hợp đồng thuộc về ông A.

Theo khoản 2 Điều 358 Bộ luật Dân sự, ông A. phải trả lại số tiền nhận đặt cọc và chịu phạt cọc bằng một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Nhưng do phía bà L. không yêu cầu phạt cọc mà chỉ yêu cầu trả lãi của số tiền 20 triệu đồng.

Do đó, tại phiên tòa sơ thẩm dân sự vừa được TAND TX Bình Minh đưa ra xét xử, HĐXX đã tuyên chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà L., buộc ông A. trả lại cho bà L. số tiền nhận cọc.

Riêng phần lãi chậm trả, bà L. yêu cầu tính mức lãi suất 14%/năm là chưa có căn cứ nên được tính lại theo mức lãi cơ bản tương đương 9%/năm. Theo đó, ông A. phải trả cho bà L. 20 triệu đồng tiền cọc và gần 3,5 triệu đồng tiền lãi.

DIỄM PHƯỢNG