Nên quy định vốn pháp định tối thiểu đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Tiếp tục chương trình kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIII, chiều 24/10/2014, các đại biểu (ĐB) thảo luận về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Các ĐB đã đóng góp nhiều vấn đề nhằm đảm bảo điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản.

Tiếp tục chương trình kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIII, chiều 24/10/2014, các đại biểu (ĐB) thảo luận về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Các ĐB đã đóng góp nhiều vấn đề nhằm đảm bảo điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản.  

Cần quy định tiền người dân góp vốn khi mua nhà phải sử dụng đúng mục đích.

Về quy định cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được bán cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai thì có một số ý kiến đề nghị cần quy định chặt chẽ để bảo đảm quyền lợi của người mua và khắc phục được những hạn chế, khó khăn hiện nay, giải quyết không để xảy ra những tranh chấp.

ĐB Nguyễn Ngọc Bảo (đơn vị tỉnh Vĩnh Phúc) cho rằng, đối với các dự án chung cư, khi bàn giao nhà thì trách nhiệm của chủ đầu tư phải hoàn thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các công trình, các tài sản gắn liền với đất cho bên mua hoặc thuê.

Theo ông, hiện tại chúng ta đang xảy ra rất nhiều vụ tranh chấp, khiếu kiện, nếu không hoàn thiện thể chế này dẫn đến hiện tượng bên mua, bên thuê sau khi đã nộp đến 95% tiền rất nhiều năm nhưng không giải quyết được giấy chứng nhận quyền sở hữu đất.

Tôi nghĩ, trong lần sửa đổi này cần quy định khi bàn giao cho bên mua, bên thuê thì điều kiện tiên quyết là phải có đầy đủ giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, để tránh những phức tạp cho xã hội, cho người dân.

Đồng tình với quan điểm trên, ĐB Trần Du Lịch (đơn vị TP Hồ Chí Minh), để đảm bảo quyền lợi ích của khách hàng khi mua, thuê mua nhà, tôi đề nghị luật nên quy định bắt buộc tiền góp phải được ký gửi tại một ngân hàng do chủ đầu tư quy định và ghi trong hợp đồng.

Và tiền ký gửi này chỉ được giải ngân để thực hiện công trình mà người ta góp vốn, cấm sử dụng vào mục đích khác ngoài công trình.

Ngoài ra, người góp vốn hoặc đại diện gửi vốn có quyền yêu cầu ngân hàng gửi tiền hoặc chủ đầu tư thông báo việc sử dụng hay minh bạch tiền sử dụng của họ. Ở các nước, những người góp vốn, người ta nhờ một văn phòng luật sư đại diện cho họ giám sát tiền này rất chặt chẽ, chứ không phải như ta, có tiền thì muốn làm gì cũng được.

Về điều kiện của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản, theo trong luật này thì theo hướng không bắt buộc. Nếu không bắt buộc ắt phải có điều kiện mà điều kiện gì thì chúng ta chưa quy định trong luật này. 

Theo ĐB Đỗ Thị Thu Hằng (đơn vị tỉnh Đồng Nai), luật nên quy định vốn pháp định tối thiểu đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhằm đảm bảo năng lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản. Có như vậy thị trường bất động sản mới có thể đảm bảo an toàn, phát triển lành mạnh, tránh các hệ lụy xảy ra, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp thiếu năng lực về vốn.

Ngoài ra, cần quy định, dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch bảo vệ môi trường, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn mới và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Tại phiên thảo luận, các đại biểu đề nghị, luật xác định bất động sản phải tuân theo cơ chế của thị trường và tất cả các sản phẩm của bất động sản cũng vậy.

Vì thế, vai trò và các chính sách của Chính phủ về các chương trình nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở cho người nghèo, vùng sâu, vùng xa, nhà tái định cư, chúng ta phải tính đến việc tất cả các dự án này phải hòa nhập vào thị trường bất động sản nói chung. Như vậy, thị trường bất động sản mới tránh khỏi sự đầu cơ, sự lệch pha về cung, cầu dẫn đến đóng băng và đáp ứng được các nhu cầu của mọi đối tượng trong xã hội.

ĐB Nguyễn Đức Kiên (đơn vị tỉnh Sóc Trăng) cũng đề nghị, đã là luật về kinh doanh bất động sản, đề nghị quy định dịch vụ và chi phí của dịch vụ môi giới và tư vấn cần phải được quy định rõ trong luật này hoặc trong luật về pháp lệnh phí và lệ phí, nhưng phải ghi rõ là công khai ở đây.

Ở các nước trên thế giới, tất cả các hợp đồng mua, bán nhà của các nước đều có ghi rõ là phí môi giới nhà này thành công là bao nhiêu %, người ta ghi rõ trong hợp đồng đấy.  

Ngoài ra, chúng ta luôn luôn nói “đấu tranh phòng, chống tham nhũng”, đặc biệt trong các vấn đề về rửa tiền, chi tiêu tiền mặt là rất lớn. Nhưng trong hoạt động của toàn bộ bất động sản này, với số tiền rất lớn thì chúng ta gạt vai trò của ngân hàng ra.

Ở các nước khác trên thế giới, tất cả những việc mua, bán nhà không bao giờ trực tiếp chúng ta đi mua thẳng với người bán, mà chúng ta đều thông qua một ngân hàng thương mại. Có thể chúng ta nộp trả nợ dần theo 30 năm.

Đa số ĐB đề nghị đối với những quy định mang tính quan hệ dân sự thì để cho Bộ luật Dân sự giải quyết, tức là chỉ quy định về vấn đề nằm trong kinh doanh bất động sản, cái gì nêu qua Bộ luật Dân sự thì để Bộ luật Dân sự xử lý và cũng bảo đảm tính thống nhất giữa luật này với các luật có liên quan.

Bài, ảnh: THANH TÂM