Chuyển nhượng thửa đất có giá trị lớn và đã nhận xong tiền cọc nhưng vì một phần đất chưa được cấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) nên hợp đồng bị vô hiệu, chủ đất phải hoàn cọc và bồi thường thiệt hại.
Thửa đất 401, diện tích 5.642,2m2 do hộ ông N.V.Đ. (ở huyện Long Hồ) đứng tên QSDĐ nhưng đã thế chấp cho ngân hàng. Do không trả nợ gốc và tiền lãi đúng hạn, bị ngân hàng liệt kê vào nhóm nợ xấu nên tháng 10/2020, ông Đ. thỏa thuận bán tài sản thế chấp để trả nợ và được ngân hàng thống nhất bằng văn bản.
Khi biết ông Đ. có ý định bán thửa đất 401, các bà N.N.T.V. và N.T.T.X. (ở tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu) đã đồng ý mua với giá hơn 50 tỷ đồng và đặt cọc cho ông Đ. 8 tỷ đồng. Bà V. và bà X. mỗi người hùn 4 tỷ đồng nhưng chỉ mình bà X. đại diện ký tên trên hợp đồng đặt cọc với ông Đ..
Đầu năm 2021, do có nhu cầu mua đất để mở nhà hàng, chị K.T.D. (ở TP Vĩnh Long) được một cán bộ ngân hàng giới thiệu bán thửa đất 401 ông Đ. đang thế chấp để thu hồi nợ. Khi chị D. tìm gặp ông Đ. ngỏ ý mua lại thửa đất này, ông Đ. đã liên hệ với bà V. và bà X. đề nghị hủy hợp đồng đặt cọc. Ông Đ. trả lại 8 tỷ đồng và bồi thường thêm một số tiền nên bà V. và bà X. đồng ý.
Sau khi hủy hợp đồng đặt cọc nói trên, ông Đ. cùng các thành viên trong gia đình thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất 401 cho chị D. với giá 53,6 tỷ đồng và nhận trước tiền cọc 10 tỷ đồng. Việc giao nhận tiền cọc được đôi bên lập thành hợp đồng và công chứng vào ngày 3/2/2021.
Theo đó, ông Đ. đề nghị chị D. chuyển vào tài khoản của bà V. và bà X. mỗi người 4 tỷ đồng coi như hoàn trả tiền cọc, còn lại 2 tỷ đồng con trai ông Đ. nhận. Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng đặt cọc, chị D. tìm hiểu thì phát hiện thửa đất ông Đ. chuyển nhượng chỉ có 4.807,7m2 được cấp QSDĐ, phần còn lại 834,5m2 do lấn chiếm đất công cộng nên không được cấp QSDĐ. Chị D. đề nghị chỉ nhận chuyển nhượng phần diện tích được cấp QSDĐ nhưng ông Đ. không đồng ý.
Mặt khác, thửa đất 401 thuộc QSDĐ của hộ gia đình ông Đ. gồm 6 thành viên nhưng khi thế chấp cho ngân hàng chỉ có mình ông Đ. ký tên, các thành viên còn lại không ký tên trên hợp đồng, cũng không ủy quyền bằng văn bản nên việc thế chấp QSDĐ thửa 401 của ông Đ. là trái với quy định của pháp luật.
Do đó, chị D. khởi kiện yêu cầu tòa tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc ngày 3/2/2021 giữa chị và các thành viên hộ ông Đ.; buộc ông Đ. và những người liên quan liên đới trả lại cho chị 10 tỷ đồng tiền cọc và bồi thường thiệt hại với mức lãi suất 10 %/năm tương đương hơn 3,1 tỷ đồng.
Xét hợp đồng đặt cọc ngày 3/2/2021, chị D. và hộ ông Đ. thỏa thuận đặt cọc 10 tỷ đồng để chuyển nhượng thửa đất 401. Theo đó, chị D. đã giao cho ông Đ. đủ số tiền trên thể hiện qua việc ông Đ. đề nghị chị D. chuyển tiền vào tài khoản của bà V. và bà X. mỗi người 4 tỷ đồng theo 2 lệnh thanh toán ngày 3/2/2021, phần 2 tỷ đồng còn lại, con trai ông Đ. đã nhận từ chị D.. Từ khi xác lập hợp đồng đặt cọc đến lúc phát sinh tranh chấp, phía ông Đ. chưa giao tài sản cho chị D. nhưng chị D. đã giao tiền cọc nên hộ ông Đ. cùng bà V., bà X. phải có nghĩa vụ hoàn trả lại tiền đã nhận cho chị D. là phù hợp quy định của pháp luật.
Xét lỗi dẫn đến hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu là do phía ông Đ. sử dụng trích lục bản đồ địa chính ngày 4/3/2020 để ký hợp đồng đặt cọc với chị D. nhằm chuyển nhượng QSDĐ thửa 401 nhưng đây là văn bản có sai sót đã bị Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Long thu hồi nên không được sử dụng làm căn cứ để thực hiện giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật.
Phía ông Đ. không thông báo cho chị D. biết trong diện tích chuyển nhượng có 834,5m2 đất chưa được cấp QSDĐ, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai. Như vậy, từ khi bắt đầu giao kết hợp đồng, phía ông Đ. có lỗi là không trung thực, lẽ ra phải chịu phạt cọc theo hợp đồng đặt cọc đã ký.
Tuy nhiên, chị D. không yêu cầu phạt cọc mà chỉ yêu cầu bồi thường thiệt hại theo mức 10 %/năm tính từ ngày 3/2/2021 đến ngày tòa xét xử sơ thẩm tương đương số tiền hơn 3,1 tỷ đồng là có lợi cho các bị đơn. Việc chị D. giao 10 tỷ đồng đến nay đã hơn 3 năm vẫn chưa được phía ông Đ. trả lại là thiệt hại rất lớn cho chị D.. Do đó, buộc phía ông Đ. chịu lỗi 80% với số tiền hơn 2,5 tỷ đồng, phần chị D. chịu lỗi 20% tương đương hơn 630 triệu đồng.
Từ nhận định, HĐXX đã tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc ngày 3/2/2021 giữa chị D. với hộ ông Đ.; buộc hộ ông Đ. và người liên quan là bà V. và bà X. liên đới hoàn trả chị D. 10 tỷ đồng tiền cọc. Trong đó, bà V. và bà X. liên đới cùng hộ ông Đ. mỗi người hoàn trả 4 tỷ đồng, còn lại 2 tỷ đồng các thành viên hộ ông Đ. có nghĩa vụ hoàn trả cho chị D.. Ngoài hoàn trả tiền cọc, hộ ông Đ. còn bị buộc bồi thường thiệt hại cho chị D. hơn 2,5 tỷ đồng.
DIỄM PHƯỢNG
Thông tin bạn đọc
Đóng Lưu thông tin