Tranh chấp từ việc bán mua đất trọn thửa

(VLO) Thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất nhưng không đo đạc ranh giới, đến khi Nhà nước thu hồi đất phát hiện diện tích thực tế lớn hơn trên giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất (QSDĐ) dẫn đến phát sinh tranh chấp và kiện ra tòa.

Nguồn gốc thửa đất 148, diện tích 1.719,2m2 (loại đất ở và trồng cây lâu năm) là của ông Đ.N.H. chuyển nhượng cho ông N.V.T. (cùng ở TX Bình Minh) và ngày 25/1/2016, ông T. đã được cấp GCN QSDĐ.

Tháng 8/2020, khi Nhà nước thu hồi 745,9m2 thuộc thửa 148 nêu trên, ông T. đến cơ quan chức năng xin cấp QSDĐ còn lại thì bị chủ giáp ranh là anh Đ.N.D. ngăn cản với lý do ông T. đã lấn ranh 11,8m2. Ông T. cho biết, khi nhận chuyển nhượng đất, đôi bên thỏa thuận là bán mua trọn thửa nên khi đó không chỉ ranh đo đạc.

Đến khi Nhà nước thu hồi một phần đất và đo đạc thực tế thì diện tích sử dụng lớn hơn trên GCN QSDĐ được cấp. Do đó, ông T. khởi kiện yêu cầu tòa án công nhận cho ông là chủ sử dụng hợp pháp thửa đất 148 có diện tích thực tế là 1.020,5m2 theo trích đo bản đồ địa chính khu đất ngày 20/10/2022 của Phòng TN-MT TX Bình Minh, buộc anh D. phải trả lại ông 11,8m2 đã lấn chiếm bấy lâu.

Ngày 14/11/2022, anh D. có đơn phản tố không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông T. với lý do, phần đất tranh chấp có nguồn gốc do ông bà anh để lại và anh đã canh tác ổn định từ năm 1996 đến nay. Cụ thể, anh D. đã được cấp QSDĐ 710m2, sau đó Nhà nước thu hồi 331m2, phần diện tích còn lại tách thành 2 thửa 367 và 368.

Hiện phần đất đang tranh chấp thuộc thửa 368 do anh D. đứng tên và sử dụng ổn định theo các trụ ranh đã có. Khi ông H. bán thửa đất 148 cho ông T., giữa 2 thửa đất có trụ ranh bằng đá nhưng đến ngày 31/5/2022 thì ông T. nhổ hết các trụ ranh dẫn đến tranh chấp nên yêu cầu tòa án công nhận 11,8m2 đất ông T. đăng ký kê khai thuộc quyền sử dụng của anh.

Từ tài liệu, chứng cứ thu thập được, HĐXX cấp sơ thẩm và phúc thẩm cùng nhận định: Phần đất tranh chấp nằm giữa 2 thửa đất của ông T. và anh D., trong đó diện tích thực tế sử dụng của thửa 148 do ông T. đứng tên là 1.019,3m2; còn thửa 368 của anh D. là 152,6m2.

Theo kết quả đo đạc hiện trạng khu đất ngày 22/4/2024 của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Long thì phần đất tranh chấp có diện tích 11,8m2 do anh D. đang quản lý sử dụng.

Cả ông T. và anh D. đều thừa nhận, nguồn gốc thửa đất 148 là của ông Đ.N.H. chuyển nhượng cho ông T. theo hợp đồng chuyển nhượng ngày 23/12/2015. Ông H. là chủ đất cũ cũng cho rằng, nguồn gốc thửa đất 148 là của cha mẹ ông cho, khi đó có cắm ranh và trụ ranh được cắm sâu dưới lòng đất. Khi ông H. chuyển nhượng thửa đất 148 cho ông T. thì không có đo đạc và ký tên giáp cận mà trực tiếp làm thủ tục sang tên QSDĐ.

Theo công văn ngày 23/8/2022 của Văn phòng Đăng ký đất đai thì thửa 368 của anh D. là đất trồng cây lâu năm, sau khi Nhà nước thu hồi 331m2 thì diện tích còn lại là 379m2 và đã được chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TX Bình Minh chỉnh lý trên trang 4 GCN QSDĐ vào ngày 2/12/2020.

Đến năm 2021, anh D. thực hiện thủ tục cấp đổi thành 2 thửa gồm thửa 367 diện tích 92,3m2 và thửa 368 diện tích 152,6m2. Như vậy, sau khi bị thu hồi đất, anh D. đăng ký kê khai lại QSDĐ thì diện tích giảm còn 244,9m2.

Qua 2 lần tách thửa, anh D. không thực hiện khảo sát đo đạc lại diện tích đất thực tế mà được cơ quan có thẩm quyền chia tách các thửa đất trên GCN và anh D. cũng không khiếu nại gì về diện tích đất được cấp đối với 2 thửa đất này.

Bên cạnh, thửa đất 148 của ông T. sau khi nhận chuyển nhượng từ ông H. thì giữa ông T. và anh D. cũng không tiến hành đo đạc để xác định ranh giới, mốc giới giữa thửa 148 và thửa 368. Từ đó, có căn cứ xác định, khi ông T. nhận chuyển nhượng đất từ ông H. thì không có đo đạc thực tế để xác định ranh giới, mốc giới với anh D. mà là nhận chuyển nhượng trọn thửa, sang tên QSDĐ theo diện tích ghi trên GCN.

Xét thửa đất 148 diện tích thực tế là 1.019,3m2 phù hợp với diện tích thực tế mà ông T. đã quản lý sử dụng từ năm 2015 khi nhận chuyển nhượng từ ông H.. Việc tranh chấp chỉ phát sinh khi Nhà nước thu hồi một phần diện tích 745,9m2 và ông T. đến cơ quan có thẩm quyền xin cấp lại QSDĐ đối với diện tích đất thực tế đang quản lý, sử dụng.

Kết quả đo đạc hiện trạng khu đất ngày 22/4/2024 của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Long cũng xác định phần đất tranh chấp diện tích 11,8m2 thuộc tách thửa 148-2 do ông T. đứng tên trên GCN QSDĐ nhưng anh D. là người quản lý sử dụng nên yêu cầu khởi kiện của ông T. là có căn cứ và đúng pháp luật.

Do đó, HĐXX đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T., công nhận phần đất tranh chấp diện tích 11,8m2 thuộc quyền sử dụng của ông T. và buộc anh D. phải giao trả lại cho ông T. phần đất trên.

DIỄM PHƯỢNG