Thế chấp biệt thự (BT) chưa được cấp quyền sở hữu cho ngân hàng (NH) để vay tiền nhưng không khả năng thanh toán, chủ BT bị NH kiện yêu cầu hủy các hợp đồng tặng đất cho con vì sợ không đủ điều kiện thi hành án.
(VLO) Thế chấp biệt thự (BT) chưa được cấp quyền sở hữu cho ngân hàng (NH) để vay tiền nhưng không khả năng thanh toán, chủ BT bị NH kiện yêu cầu hủy các hợp đồng tặng đất cho con vì sợ không đủ điều kiện thi hành án.
Ngày 20/12/2018, vợ chồng bà N.T.C. (ở TP Vĩnh Long) ký hợp đồng vay hơn 6,5 tỷ đồng tại một NH để mua căn BT thuộc Dự án Tổ hợp BT nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí tại tỉnh Hà Tĩnh.
Tài sản thế chấp là căn BT hình thành trong tương lai, vợ chồng bà C. chưa được cấp quyền sở hữu nhà nên chưa ký được hợp đồng thế chấp tài sản theo quy định.
Tuy nhiên, toàn bộ giấy tờ và hợp đồng mua bán BT, vợ chồng bà C. đã giao cho NH giữ. Trong quá trình vay, do vợ chồng bà C. không thực hiện trả nợ theo hợp đồng đã ký nên phía NH khởi kiện.
Tại đơn khởi kiện gửi TAND TP Vĩnh Long ngày 28/3/2023, đại diện NH cho rằng: Trong khi đang nợ NH tiền gốc và lãi hơn 8,1 tỷ đồng nhưng vợ chồng bà C. lại lập hợp đồng tặng cho con gái 2 thửa đất.
Đây là hành vi tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ nên phía NH yêu cầu tòa tuyên vô hiệu các hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) ngày 3/5/2022 và ngày 17/5/2023 giữa vợ chồng bà C. với con gái là chị T. để đảm bảo việc thi hành án.
Vợ chồng bà C. không đồng ý vì hợp đồng tín dụng mà vợ chồng bà ký với NH có thế chấp tài sản bảo đảm là căn BT.
Sau đó, phía NH có yêu cầu vợ chồng bà lập hợp đồng ủy quyền cho một nhân viên để thực hiện các thủ tục xử lý tài sản thế chấp khi vợ chồng bà không có khả năng thanh toán nhằm thu hồi nợ.
Riêng các hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa vợ chồng bà với con gái là hoàn toàn tự nguyện, hợp pháp đã được công chứng và cơ quan có thẩm quyền cấp QSDĐ cho chị T. nên việc NH yêu cầu vô hiệu là không có căn cứ.
Từ những tài liệu, chứng cứ thu thập được, HĐXX cấp sơ thẩm và phúc thẩm nhận định: Căn cứ hợp đồng tín dụng 2 bên đã ký cho thấy mục đích vay của vợ chồng bà C. là thanh toán tiền mua BT và NH đã đồng ý trên cơ sở bảo đảm là căn BT nói trên.
Tại công văn ngày 12/9/2023, chủ đầu tư cũng xác nhận đã nhận đủ số tiền hơn 10 tỷ đồng và bàn giao xong căn BT cho bà C..
Theo quy định của Luật Nhà ở thì giao dịch dân sự về hợp đồng mua bán BT của bà C. đã có hiệu lực ngay khi quyền sở hữu nhà ở được chuyển giao cho bà C..
Trường hợp căn BT của bà C. thuộc tài sản hình thành trong tương lai chưa được cấp quyền sở hữu nhà thì bên nhận bảo đảm là NH vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn theo Nghị định số 11/2012/NĐ-CP của Chính phủ.
NH khởi kiện yêu cầu vợ chồng bà C. thanh toán tiền gốc và lãi theo hợp đồng tín dụng nhưng không yêu cầu tòa xem xét giải quyết tài sản thế chấp là căn BT ở Hà Tĩnh, cũng không yêu cầu tòa áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nào đối với vợ chồng bà C. để đảm bảo cho việc thi hành án.
Trong khi hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa vợ chồng bà C. với chị T. về hình thức và nội dung đều phù hợp với quy định của pháp luật và đủ điều kiện của một giao dịch dân sự có hiệu lực nên việc NH khởi kiện cho rằng vợ chồng bà C. tặng cho chị T. các thửa đất sẽ không còn điều kiện để thi hành án là không đúng.
Vì vợ chồng bà C. còn tài sản là căn BT đã thế chấp và NH đang quản lý toàn bộ giấy tờ của căn BT này.
Hiện giá trị căn BT vợ chồng bà C. mua cao hơn dư nợ tại NH. Việc không xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ là lỗi của NH chứ không phải vợ chồng bà C. không đồng ý.
Hơn nữa, trước đó, phía NH cũng đã yêu cầu vợ chồng bà C. ký hợp đồng ủy quyền toàn bộ căn BT cho cán bộ tín dụng nhằm mục đích xử lý nợ khi vợ chồng bà C. không có khả năng thanh toán nhưng sau đó NH không xử lý tài sản thế chấp nên không có căn cứ vô hiệu hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa vợ chồng bà C. với chị T. và vợ chồng bà C. đã được tòa tuyên thắng kiện.
DIỄM PHƯỢNG
