Biết tài sản đang thế chấp ngân hàng nhưng đôi bên vẫn lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng dẫn đến không thể thực hiện phải đưa nhau ra tòa giải quyết và bị tuyên vô hiệu.
Biết tài sản đang thế chấp ngân hàng nhưng đôi bên vẫn lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng dẫn đến không thể thực hiện phải đưa nhau ra tòa giải quyết và bị tuyên vô hiệu.
Trong đơn khởi kiện, chị L.T.T.T. (ở TX Bình Minh) trình bày: Ngày 26/5/2022, chị và bà H.K.C. (ở huyện Bình Tân) thỏa thuận lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) và căn nhà gắn liền trên đất với giá 500 triệu đồng.
Chị T. đã đặt cọc cho bà C. 2 lần tổng cộng 50 triệu đồng và thỏa thuận trong thời hạn 45 ngày, khi bà C. hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thì chị T. sẽ thanh toán số tiền còn lại. Nếu quá thời hạn mà bà C. không chuyển nhượng QSDĐ thì phải trả lại tiền cọc và bồi thường gấp 2 lần số tiền cọc đã nhận.
Do quá thời hạn thỏa thuận mà bà C. không hoàn tất thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nên chị T. đề nghị tòa hủy hợp đồng đặt cọc ngày 26/5/2022 và buộc bà C. trả lại 50 triệu đồng tiền cọc cùng tiền phạt cọc 100 triệu đồng, tổng cộng 150 triệu đồng.
Bà C. không đồng ý với lý do: Khi bà C. và chị T. thỏa thuận chuyển nhượng nhà đất, bà C. có nói cho chị T. biết là QSDĐ đang thế chấp để vay vốn ngân hàng. Do làm ăn thua lỗ, bà C. không đóng tiền lãi đúng hạn nên ngân hàng yêu cầu trả vốn gốc và tiền lãi, nếu không sẽ kiện ra tòa.
Do sợ ngân hàng kiện và bán đấu giá tài sản đang thế chấp nên bà C. mới thỏa thuận chuyển nhượng một phần đất trong thửa đất đang thế chấp cho chị T. để lấy tiền trả nợ. Theo nội dung thỏa thuận thì sau khi lập xong hợp đồng đặt cọc, chị T. trả tiền ngân hàng để bà C. lấy giấy chứng nhận QSDĐ ra làm thủ tục chuyển nhượng.
Do đến nay, chị T. không thực hiện việc trả tiền dù bà C. đã đến nhà yêu cầu nhiều lần dẫn đến hợp đồng không thể thực hiện. Lỗi do chị T. vi phạm hợp đồng nên phải mất số tiền đặt cọc, bà C. không đồng ý trả lại 50 triệu đồng tiền cọc và bồi thường tiền cọc 100 triệu đồng.
Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, HĐXX cho rằng, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSDĐ lập ngày 26/5/2022 giữa chị T. và bà C. không có công chứng, chứng thực là vi phạm quy định về mặt hình thức. Khi thỏa thuận chuyển nhượng, chị T. biết rõ lúc này giấy chứng nhận QSDĐ bà C. đang thế chấp ngân hàng nhưng vẫn đồng ý lập hợp đồng đặt cọc là vi phạm quy định của pháp luật.
Cụ thể, khi tài sản đang thế chấp ngân hàng thì không thể chuyển dịch nếu không có sự đồng ý của ngân hàng. Mặt khác, mục đích bà C. chuyển nhượng QSDĐ nói trên là để trả nợ ngân hàng nhưng trong thời gian thỏa thuận, chị T. không đưa tiền trả cho ngân hàng nên bà C. không thể lấy giấy chứng nhận QSDĐ ra để làm thủ tục chuyển nhượng.
Tại tòa, bà C. đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 26/5/2022 nhưng chị T. không đồng ý mà yêu cầu hủy hợp đồng nên người vi phạm là chị T., bà C. không phải bồi thường.
Xét chị T. và bà C. cùng có lỗi trong việc lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng tài sản đang thế chấp dẫn đến hợp đồng không thực hiện được nên đôi bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và cùng gánh chịu hậu quả.
Theo đó, HĐXX đã tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSDĐ ngày 26/5/2022, buộc bà C. trả lại chị T. 50 triệu đồng tiền cọc; không chấp nhận yêu cầu đòi bồi thường 100 triệu đồng tiền cọc của chị T. nên bà C. không phải trả số tiền này.
DIỄM PHƯỢNG
