Biết đất quy hoạch, kiện đòi tiền cọc

Phát hiện thửa đất nhận chuyển nhượng là đất quy hoạch xây dựng nghĩa trang, bên mua khởi kiện đòi lại tiền cọc nhưng không được chấp nhận.

(VLO) Phát hiện thửa đất nhận chuyển nhượng là đất quy hoạch xây dựng nghĩa trang, bên mua khởi kiện đòi lại tiền cọc nhưng không được chấp nhận.

Do có nhu cầu xây nhà ở nên ông T.V.S. thỏa thuận nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông N.V.B. (cùng ở TP Vĩnh Long) thửa đất 146, diện tích 146,2m2 giá 710 triệu đồng.

Ngày 7/7/2022, hai bên ký hợp đồng đặt cọc 50 triệu đồng và giao kết trong thời hạn 10 ngày sẽ làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng.

Tuy nhiên, sau khi giao tiền cọc, ông S. tìm hiểu thì biết thửa đất 146 quy hoạch xây dựng nghĩa trang nên đổi ý.

Ông S. cho rằng vợ chồng ông B. biết đất quy hoạch nhưng vẫn chuyển nhượng làm ông không thể xây nhà nên gửi đơn khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và buộc vợ chồng ông S. trả lại tiền cọc cùng số tiền phạt cọc tổng cộng 100 triệu đồng.

Vợ chồng ông B. thừa nhận có ký hợp đồng đặt cọc ngày 7/7/2022 nhưng không đồng ý trả lại tiền cọc và phạt cọc vì ông S. đã vi phạm hợp đồng.

Cụ thể, trước khi ký hợp đồng đặt cọc, vợ chồng ông B. đã giao bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) thửa 146 để ông S. xem và tìm hiểu thông tin thửa đất nhưng ông S. không tìm hiểu thì tự chịu hậu quả.

Tại phiên tòa sơ thẩm, HĐXX đã chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông S., tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 7/7/2022, buộc vợ chồng ông B. trả lại cho ông S. 50 triệu đồng tiền cọc nhưng không phải chịu phạt cọc. Vợ chồng ông B. không đồng ý với phán quyết trên nên gửi đơn kháng cáo.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông S. đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thửa 146 và trả tiếp 660 triệu đồng còn lại để nhận đất sử dụng nhưng vợ chồng ông B. từ chối với lý do ông S. không thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất đúng thời gian ghi trong hợp đồng đặt cọc nên phải chịu mất tiền cọc.

Xét tại mục cam kết chung của hợp đồng đặt cọc ngày 7/7/2022 có ghi, nếu quá thời hạn thỏa thuận mà vợ chồng ông B. không tiến hành chuyển nhượng đất thì phải bồi thường tiền cọc. Ngược lại, ông S. không nhận chuyển nhượng đất thì phải chịu mất số tiền đặt cọc.

Ngoài ra, Luật Đất đai có quy định: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định”.

Theo đó, thửa đất 146 có quy hoạch xây dựng nghĩa trang nhưng UBND TP Vĩnh Long chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền nên không bị hạn chế quyền chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định.

Mặt khác, hợp đồng đặt cọc ngày 7/7/2022 không thể hiện mục đích chuyển nhượng đất để xây dựng nhà ở và bên chuyển nhượng phải trả lại tiền cọc nếu đất có quy hoạch mà vợ chồng ông B. chỉ cam kết đất không tranh chấp và không giải tỏa.

Thực tế, thửa đất 146 là đất vườn, có quy hoạch chứ chưa bị thu hồi giải tỏa, nếu ông S. nhận chuyển nhượng phải chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư và xin giấy phép xây dựng nhà.

Do đó, việc ông S. cho rằng vợ chồng ông B. biết đất có quy hoạch mà đem chuyển nhượng nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh và từ chối thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là vi phạm nghĩa vụ về hợp đồng đặt cọc nên phải chịu mất tiền cọc theo quy định.

Từ những nhận định trên, HĐXX đã chấp nhận kháng cáo của vợ chồng ông B. và tuyên vợ chồng ông B. không phải trả lại 50 triệu đồng tiền cọc cũng không phải bồi thường. Vậy là ông S. mất tiền chỉ vì không tìm hiểu kỹ thông tin thửa đất trước khi đặt bút ký tên vào hợp đồng.

DIỄM PHƯỢNG