Đất thành “vàng”- anh em trở mặt

Người anh chuyển nhượng đất của em trai, đã trả đủ tiền nhưng một phần đất suốt 7 năm qua vẫn để cho em canh tác. Khi Nhà nước mở đường, thửa đất “2 lúa” ngày nào có giá hơn… vàng thì anh em phải đưa nhau ra tòa.

Người anh chuyển nhượng đất của em trai, đã trả đủ tiền nhưng một phần đất suốt 7 năm qua vẫn để cho em canh tác. Khi Nhà nước mở đường, thửa đất “2 lúa” ngày nào có giá hơn… vàng thì anh em phải đưa nhau ra tòa.

Theo đơn khởi kiện gửi TAND huyện Bình Minh ngày 1/7/2011 của ông N.T.L. ở ấp Mỹ Phước 1 (xã Mỹ Hòa- Bình Minh): Ngày 28/12/2004, ông L. lập giấy tay nhận chuyển nhượng của vợ chồng người em ruột là ông N.P.C. 1.000m2 đất “2 lúa” với giá 25 triệu đồng và đã trả đủ tiền, nhưng gần một nửa diện tích đất vẫn để cho vợ chồng ông C. sử dụng. Đến nay, ông C. vẫn chưa thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho ông. Do đó, ông L. yêu cầu ông C. tiếp tục thực hiện hợp đồng để ông đứng tên QSDĐ 1.000m2 đã chuyển nhượng. Nếu ông C. không thực hiện thủ tục sang tên thì yêu cầu tuyên bố việc chuyển nhượng đất ngày 28/12/2004 bị vô hiệu, ông C. phải trả lại giá trị đất theo giá thị trường và bồi thường các khoản thiệt hại cho ông.

Điều đáng nói ở đây là dù chưa nhận hết đất và cũng chưa đứng tên QSDĐ nhưng ông L. lại đem 850m2 trong tổng số 1.000m2 đất chuyển nhượng từ ông C. “bán” lại cho anh N.V.C. ở cùng ấp với giá 170 triệu đồng. Vì thế, vụ kiện có thêm người thứ 3 cùng tranh chấp là anh N.V.C.

Tại đơn yêu cầu ngày 30/3/2012, anh N.V.C. trình bày: Ngày 8/2/2011, anh lập giấy tay nhận chuyển nhượng của ông L. 850m2 đất giá 170 triệu đồng, không đo đạc thực tế và đã trả trước 100 triệu đồng. Số tiền còn lại, anh N.V.C. thỏa thuận khi nào có giấy chứng nhận QSDĐ và ông L. giao đất cho anh thì sẽ trả đủ. Do ông L. và em trai còn tranh chấp nên đến nay vẫn chưa giao đất cho anh. Nay anh yêu cầu ông L. giao 850m2 đất và thực hiện thủ tục sang tên để anh đứng tên QSDĐ.

Tại biên bản hòa giải ngày 18/6/2012, vợ chồng ông C. thừa nhận có chuyển nhượng cho ông L. 1.000m2 đất, đã giao đất và nhận tiền vào ngày 28/12/2004. Khi chuyển nhượng, ông L. có thỏa thuận sẽ cho ông C. chuộc lại bằng 25 triệu đồng. Nhưng sau đó, ông L. chuyển nhượng 850m2 đất cho anh N.V.C. mà không cho ông C. hay nên ông không đồng ý và xin được chuộc lại đất.

Tại phiên tòa xét xử công khai vụ kiện ngày 18/7/2012 vừa qua, ông L. thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện, không đòi vợ chồng ông C. bồi thường thiệt hại do mất thu nhập. Việc giao phần 850m2 đất giữa ông với anh N.V.C. để 2 bên tự thỏa thuận. Vợ chồng ông C. thì đề nghị được chuộc lại 1.000m2 bằng 25 triệu đồng như đã thỏa thuận lúc đầu.

Riêng anh N.V.C. giữ nguyên yêu cầu phản tố buộc ông L. tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc trả lại 170 triệu đồng cùng với tiền lãi tính theo lãi suất ngân hàng. Phần đất 850m2 giữa anh với ông L. để 2 bên tự thỏa thuận vị trí trên thực tế. Vì khi nhận chuyển nhượng đất, anh chỉ biết ông L. đứng tên QSDĐ chứ không thấy giấy chứng nhận. Anh có hỏi ông C. nhưng ông C. cho biết không chuyển nhượng lại phần đất đó nên anh mới chuyển nhượng.

Qua nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và kết quả thẩm tra, tranh luận tại tòa, HĐXX nhận định: Xét giấy tay chuyển nhượng đất lập ngày 28/12/2004 giữa ông L. với vợ chồng ông C. là 1.000m2, nhưng qua khảo sát đo đạc thực tế thì phần đất ông L. nhận chuyển nhượng có diện tích lớn hơn diện tích thỏa thuận là 271,6m2. Tại thời điểm chuyển nhượng các bên hoàn toàn tự nguyện và có đủ điều kiện chuyển nhượng, đất chưa nằm trong quy hoạch mở đường. Thực tế, sau khi nhận một phần đất, ông L. đã cho em ruột trông coi và trồng dùm 32 cây bưởi. Khi ông L. trồng cây lâu năm, phía ông C. cũng không phản đối, việc này thể hiện vợ chồng ông C. đã giao 532,9m2 trong diện tích 1.000m2 đã chuyển nhượng và trong 532,9m2 đất này có 58,9m2 đất ông L. tự hiến cho Nhà nước làm đường nên TAND huyện Bình Minh không đưa UBND huyện Bình Minh vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

Mặc dù việc chuyển nhượng đất giữa ông L. và ông C. chưa tuân thủ về mặt hình thức do pháp luật quy định, nhưng ông L. hiện đang quản lý sử dụng 474m2 đất (đã trừ 58,9m2 đất Nhà nước thu hồi làm đường và quản lý) nên HĐXX công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 28/12/2004, để ông L. đứng tên QSDĐ diện tích 465m2 là phù hợp với hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao.

Phần diện tích đất còn lại (467,1m2) ông C. chưa giao cho ông L. mà sử dụng trồng cây ăn trái và cho rằng ông L. không cho ông chuyển nhượng lại với giá 25 triệu đồng mà chuyển nhượng cho anh N.V.C. là không có căn cứ. Vì qua lời khai của anh N.V.C., ông L., em gái ông L. và Trưởng BND ấp Mỹ Thới 1 đều xác định ông L. có thông báo để ông C. chuyển nhượng lại phần đất nói trên nhưng ông C. không đồng ý. Tuy nhiên, phần diện tích 467,1m2 khi chuyển nhượng chưa tuân thủ về mặt hình thức do pháp luật quy định, phía vợ chồng ông C. chưa giao đất nên bị vô hiệu và buộc các bên giao trả cho nhau những gì đã nhận.

Theo bản án dân sự sơ thẩm đã tuyên của TAND huyện Bình Minh, công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng đất theo giấy tay ngày 28/12/2004 giữa ông L. với vợ chồng ông C. và công nhận ông L. được đứng tên QSDĐ phần đất 474m2 (đã trừ 58,9m2 Nhà nước thu hồi làm đường) tọa lạc tại ấp Mỹ Phước 1, xã Mỹ Hòa. Vô hiệu một phần hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 28/12/2004, buộc ông C. hoàn trả lại tiền nhận chuyển nhượng phần diện tích 467,1m2 trong số 1.000m2 đã chuyển nhượng bằng 11.677.500đ. Xét lỗi dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu thì vợ chồng ông C. có lỗi chính (70%) vì ông L. đã trả đủ tiền chuyển nhượng, ông C. có điều kiện thực hiện việc giao đất và lập thủ tục chuyển nhượng sang tên nhưng không thực hiện. Do đó, buộc ông C. bồi thường thiệt hại cho ông L. khoản tiền chênh lệch giá theo kết quả định giá của Hội đồng định giá là 57.219.750đ. Xét ông L. cũng có lỗi một phần là khi chuyển nhượng không thực hiện thủ tục về mặt hình thức do pháp luật quy định nên tự chịu thiệt hại 30% tương đương 24.522.750đ.

Xét yêu cầu độc lập của anh N.V.C. buộc ông L. giao 850m2 cho anh đứng tên QSDĐ là chưa có căn cứ. Vì hợp đồng chuyển nhượng đất giữa anh với ông L. chưa tuân thủ về mặt hình thức do pháp luật quy định, về nội dung thỏa thuận tại thời điểm chuyển nhượng thì ông L. cũng chưa đứng tên quyền sử dụng 850m2. Việc này anh C. biết rõ nhưng vẫn thực hiện chuyển nhượng và không xác định rõ vị trí, hình thể, giáp giới phần đất 850m2 nên hợp đồng ngày 8/2/2011 bị vô hiệu. Xét lỗi dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu thì ông L. và anh N.V.C. có lỗi ngang nhau (50%) và giá đất thị trường hiện nay cũng không chênh lệch so thời điểm xác lập hợp đồng chuyển nhượng nên không buộc ông L. phải bồi thường thiệt hại mà chỉ buộc ông L. trả anh C. số tiền đã nhận bằng 100 triệu đồng cùng khoản tiền thiệt hại do ông L. nhận tiền mà không giao đất từ ngày 8/2/2011-18/7/2012 là 10.950.000đ (tính theo lãi suất ngân hàng).

Vậy là “nút thắt” vụ kiện đã được gỡ và từ vụ tranh chấp này cho thấy mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng dù là anh em trong nhà cũng cần phải tuân thủ theo quy định của pháp luật để tránh cảnh “mất lòng” như sự việc vừa nêu.

DIỄM PHƯỢNG