Đất bị quy hoạch, kiện đòi tiền đặt cọc
Cập nhật, 15:15, Thứ Ba, 28/02/2023 (GMT+7)
Sau khi đặt cọc 50 triệu đồng mua đất, nguyên đơn phát hiện bất động sản này bị quy hoạch không thể xây nhà ở nên kiện ra tòa đòi tiền cọc. Vụ tranh chấp vừa được TAND tỉnh Vĩnh Long xét xử theo trình tự phúc thẩm.
Rất nhiều giao dịch diễn ra mỗi ngày, do đó việc mâu thuẫn, bất hòa về quyền và lợi ích hợp pháp giữa các bên là điều khó tránh khỏi, dẫn đến các vụ tranh chấp dân sự tăng theo. Khi phát sinh tranh chấp các bên đều mong muốn tìm được biện pháp giải quyết, đảm bảo tốt nhất quyền lợi, ít tốn kém thời gian và tiền bạc.
Tuy nhiên, khi các phương thức thương lượng, hòa giải không đem lại kết quả, đương sự chỉ còn cách khởi kiện ra tòa, như trường hợp của ông T.V.S. (ngụ TP Vĩnh Long). Theo ông S., vợ chồng ông B. bán cho ông thửa đất diện tích hơn 146m2, trị giá 710 triệu đồng.
Tháng 7/2022, hai bên làm hợp đồng đặt cọc 50 triệu đồng. Khoảng 1 tuần sau, ông S. tìm hiểu và biết thửa đất này nằm trong diện quy hoạch xây dựng công trình của Nhà nước, không thể xây nhà ở được. Ông S. bức xúc cho rằng vợ chồng ông B. biết thửa đất này bị quy hoạch nhưng vẫn bán, dẫn đến tình trạng vừa nêu nên kiện ra tòa đòi lại tiền đặt cọc.
Tại biên bản hòa giải và quá trình giải quyết tranh chấp, ông B. thừa nhận hợp đồng đặt cọc vào tháng 7/2022 như trình bày của nguyên đơn là đúng sự thật nhưng hợp đồng này không công chứng, chứng thực và chữ viết trên hợp đồng là của vợ ông, còn người làm chứng là cháu ông S..
Ông B. cũng cho rằng, trước khi làm hợp đồng, ông đã đưa ông S. bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ông S. không tìm hiểu thì “tự chịu hậu quả”. Tại phiên tòa sơ thẩm, HĐXX chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông S., hủy hợp đồng đặt cọc, buộc vợ chồng ông B. trả lại ông S. 50 triệu đồng.
Không đồng ý với bản án này, vợ chồng ông B. kháng cáo yêu cầu TAND tỉnh xét xử phúc thẩm. Tại tòa, nguyên đơn giữ nguyên kháng cáo với lý do ông S. vi phạm hợp đồng đặt cọc. Còn ông S. đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm, trường hợp vợ chồng ông B. muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng thì ông sẽ thanh toán tiếp 660 triệu đồng như thỏa thuận ban đầu.
Thực tế, chính quyền địa phương xác nhận, thửa đất đôi bên nhận chuyển nhượng đã được “điều chỉnh chức năng sử dụng đất từ đất dự kiến phát triển đô thị và một phần đất giao thông sang đất xây dựng nghĩa trang”.
Đồng thời, pháp luật có quy định: Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đồng thời, khoản 6, Điều 19 Nghị định 43 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai: Người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo HĐXX, thửa đất trên có quyết định phê duyệt quy hoạch, là đất vườn, nếu ông S. nhận chuyển nhượng thì phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ và xin giấy phép xây dựng nhà. Trong khi đó, hợp đồng đặt cọc không thể hiện mục đích chuyển nhượng đất xây dựng nhà ở.
Vợ chồng ông B. cam kết đất không tranh chấp, không giải tỏa và thực tế đất có quy hoạch chứ chưa có kế hoạch sử dụng và bị thu hồi giải tỏa. Bên cạnh, theo thỏa thuận, trong 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, ông S. không cùng vợ chồng ông B. đến cơ quan có thẩm quyền ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vi phạm hợp đồng đặt cọc.
Mặt khác, ông S. không cung cấp được chứng cứ chứng minh vợ chồng ông B. biết đất có quy hoạch, cũng như nội dung hợp đồng đặt cọc không thể hiện nội dung đất quy hoạch sẽ trả lại tiền cọc. Ông S. đã vi phạm nghĩa vụ về hợp đồng đặt cọc là từ chối thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên phải mất tiền đặt cọc. Do vậy, HĐXX quyết định sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông S. về việc hủy hợp đồng và trả lại tiền đặt cọc.
TRUNG HƯNG
